Desde los últimos tres años y medio, el mercado inmobiliario en Argentina viene atravesando una etapa de constantes fluctuaciones. En materia de alquileres, el marco normativo fue mutando a partir de la implementación de la ley 27.551 y su posterior modificación con la ley 27.737 hasta dejar planteada una escena fuertemente regulada que no conformaba a todos los involucrados.
Hoy, con la entrada en vigor del DNU 70/2023, la práctica de locación se rige por una serie de condiciones que, habiendo sido rechazadas en la Cámara de Senadores, podrían perder vigencia por la vía legislativa o por decisión judicial.
En entrevista con TBS, el martillero Martín Maneglia Gutiérrez (Mat. 7856 – CUCICBA y Mat. 1318 – COMADO) comparte su mirada sobre el contexto actual y nos anticipa lo que se viene.
¿Cuál es el propósito principal de este DNU en relación con el alquiler de inmuebles?
Veníamos teniendo una gran demanda para poca oferta debido a una ley de alquileres que no estaba en consonancia con la realidad del mercado y reglamentaba algunos puntos que no eran bien aceptados por las partes (sobre todo por el propietario que se encontraba en mayor desventaja). Creo que el propósito es acomodar el mercado inmobiliario contemplando la relación entre inquilinos y propietarios y tratar de equilibrar la gran demanda de alquileres a largo plazo.
Este nuevo decreto posibilita la libertad de acuerdos entre las partes, con ciertos aspectos a tener en cuenta, pero en los que básicamente se pueden establecer a voluntad los plazos de los contratos, el lapso en que se harán los ajustes, la moneda en que se pagará y el índice que se utilizará para definirlos.
¿Cómo considerás que este DNU afectará al mercado inmobiliario de alquileres en Pinamar y la región?
Está trayendo buenas consecuencias. A partir de que entró en vigencia el DNU, aumentó la oferta de propiedades en alquiler a largo plazo y se reactivó una parte del mercado inmobiliario que estaba quieta. Esto viene sucediendo tanto a nivel local como a nivel nacional, en toda la región. Sobre todo en la ciudad de Buenos Aires y alrededores, adonde mucha gente va para estudiar, trabajar o por cuestiones de salud, se están consiguiendo departamentos a largo plazo. De hecho, la oferta creció por encima del 200 por ciento.
Acá la situación varía porque existe una puja clásica entre alquiler de temporada y alquiler anual pero también aumentó, aunque en un porcentaje mucho menor: un 20 o 30 por ciento. Es muy bueno también.
¿Cuáles son las principales diferencias entre el nuevo DNU y la ley de alquileres anterior?
El cambio principal sería la libertad de plazo: no hay un plazo mínimo para poder alquilar. Otra cosa, que es muy importante también considerar en un país con elevada inflación, son los incrementos. Ahora pueden fijarse intereses según los coeficientes que aplica el estado o por acuerdo pactado entre partes. De antemano, inclusive, se puede dejar abierto el nuevo valor, algo que antes estaba prohibido.
¿Qué desafíos anticipás para los martilleros y profesionales del sector inmobiliario en Pinamar si continua vigente el DNU?
El desafío mayor para los martilleros, sobre todo de zonas turísticas, es tratar de lograr un equilibrio entre la demanda y la oferta. Tratar de conseguir más oferta, porque demanda ya hay muchísima, y colaborar también con el crecimiento de la ciudad. Post pandemia hubo un cambio de estilo de vida y las personas comenzaron a buscar ciudades del interior para radicarse y hacer ahí sus actividades. Entonces, el desafío de las inmobiliarias y martilleros sería tratar de colaborar con este desarrollo social que viene bien a la ciudad. Una persona que decide mudarse acá también consume, carga combustible, va al supermercado, sale a comer afuera, etc. Se genera una rotación de la economía bastante importante que permite que la ciudad crezca. No solamente es un desafío inmobiliario sino también un desafío a nivel ciudad y de crecimiento.
¿Qué consejos darías a los inquilinos que buscan alquilar una propiedad en Pinamar bajo este nuevo marco legal?
El mejor consejo que les puedo dar a los inquilinos es que al momento de llegar a un acuerdo se sinceren sobre sus capacidades económicas y su proyección. Siempre es preferible un inquilino sincero, que no se aventure a firmar algo que después no podrá cumplir. Porque ahí está un poco también el riesgo que implica el mercado. El propietario pone su inversión a disposición de una persona que no conoce. Si esa persona cumple con las obligaciones adquiridas, se fortalece como inquilino y a la vez contribuye a generar confianza entre los propietarios que irán volcándose cada vez más hacia el mercado de alquiler anual.
¿Y a los propietarios que desean poner en alquiler sus propiedades?
Por mi experiencia, y por situaciones personales de inmuebles que tengo en el mercado, mi consejo es no fijarse tanto en el número final sino considerar que detrás de su propiedad hay un capital que defender, un esfuerzo, una historia y, en muchas ocasiones, una tradición. Lo mejor es tratar de encontrar una persona que esté más o menos en la misma órbita, que cuide su propiedad, que se sepa dónde trabaja, quiénes son sus garantes, a qué actividad se dedican… conocer bien el perfil del inquilino es fundamental para llegar a un acuerdo y obtener una renta estable que no dependa de los movimientos de las temporadas ni de las variables de la economía del país.
¿Cuánto cuesta alquilar en Pinamar?
Los valores varían de acuerdo al tipo de propiedad, su tamaño y ubicación. Si es apartamento o casa, si está en Cariló, Valeria o Pinamar, si es céntrico o no… pero hoy tenés un precio de base aproximado de 250 mil pesos mensuales y algunos en dólares alcanzan los 1.500 / 2.000 mensuales.
¿Cómo se calculan los aumentos sin la Ley de Alquileres?
Digamos que el mercado estableció una modalidad estándar: un contrato de un año con aumentos trimestrales. Si es en pesos, los aumentos trimestrales se rigen por el IPC, que es el índice del consumidor, o por algún otro índice del estado. También está la opción de sentarse con el inquilino y evaluar de qué manera presta servicios, con qué frecuencia percibe aumentos y en relación a qué variables como para tratar de que los ajustes no sean algo arbitrario sino que surjan de la situación personal del inquilino. Eso es más o menos lo que se está usando. Cuando el contrato se firma en dólares, la ventaja es que, por lo general, el valor se mantiene durante todo el año.
¿Qué pasará con los nuevos contratos de alquileres si se rechaza el DNU de Milei?
La ley no es retroactiva, de modo que deberían respetarse los términos en que fueron firmados los contratos mientras estén vigentes los plazos establecidos. Este es un buen momento para realizar acuerdos libres entre propietarios e inquilinos. Si se mantiene así, perfecto. Y si no, habrá que acotarse a la ley.
Antes hablabas de un clásico a dirimir en zonas turísticas como la nuestra: alquiler anual vs. alquiler de temporada. ¿Qué conviene a un propietario?
A nivel números y tomando como referencia la última temporada, hoy está casi equilibrado en cuanto a renta anual. Si calculamos todos los alquileres del mes que daría un inquilino fijo contra el alquiler de temporada estaríamos hablando prácticamente del mismo valor. Alguna ventaja que puede tener el propietario que alquila por 3 meses es la posibilidad de hacer uso de su propiedad durante el año. La desventaja es que queda a su cargo la responsabilidad de ocuparse del mantenimiento para que la propiedad permanezca en buenas condiciones. Porque cuando algo está quieto, se estropea. La seguridad también es un tema a cuidar cuando el inmueble está desocupado. Así que tiene pros y contras. Todo depende de la necesidad de cada propietario.
¿Cuáles son tus expectativas para el futuro del mercado de alquileres en Pinamar?
Mi expectativa es trabajar en conjunto con todos los martilleros de la zona precisamente para tratar de impulsar ese sector del mercado. No solamente por el beneficio comercial que implica para nuestro rubro sino también por el crecimiento de la ciudad. Que haya más habitantes permanentes supone generar puestos de trabajo y un desarrollo social y económico importante.
